<<不動産売却 ご説明>>売却相談 足立区の住み替えなら株式会社ローカル不動産

ご自宅を売却する場合、売主様自身で買主様を探すこともできますが、親戚や知人に限られ、ご希望価格で売却することは難しいかと思います。

いかに信頼できる不動産会社を選択できるかがポイントとなります。

弊社にご依頼をいただければ、広く買主様を探せますし、価格や税金、お取引の流れなどについて、ワンストップサービスさせていただきます。

最近では、不動産会社同士でのネットワークも広がっております。

弊社は、売主様と同じ気持ちで全力で販売活動いたします。

売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。

この媒介契約には以下の3種類があります。

（１）専属専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するもので、売主様が自ら発見した買主様と売買契約を締結することはできません。

つまり、売却を完全に任せることになるので、不動産会社の責任は重くなります。

また、依頼者（売主様）に対して一週間に一度以上の報告義務があります。

契約有効期間は3ヵ月間です。

（２）専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するものです。売主様が自ら発見した買主様と売買契約を締結することもできます。

依頼者（売主様）に対して二週間に一度以上の報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月です。

（３）一般媒介契約

複数の不動産会社に売却を依頼するもので、売主様が自ら発見した買主様と売買契約を締結することもできます。

なお、これには依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。

売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者（売主様）に交付することが義務付けられています。

媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬を巡るトラブルを防ぐためです。

●媒介報酬の上限

媒介報酬（仲介手数料）の上限は、売買価額が200万円以下の場合は5％・200万円超400万円以下の場合は4％＋2万円・400万円超の場合は3％＋6万円となっています。

まず、売却条件を決めます。

売出価格、引渡時期、広告方法など、不動産会社と相談して決定します。

次に広告活動です。

インターネットや、不動産会社間情報といった、それぞれの広告方法について、不動産会社と広告活動のお打ち合わせをします。

広告を行うと内見を希望する人が出てきます。

内見では、不動産会社が購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行いますので、内見に立ち会う場合においても、対応は基本的に不動産会社に任せた方が良いと思います。

土曜日や日曜日に自宅を開放し、自由に見てもらうオープンハウスを行い、早期に買主様を見つける方法もあります。

買主様が決まったら売買契約を締結します。

トラブルにならないためにも、売買契約書を作成し、売主様・買主様双方が署名捺印し、それぞれ保管しておく必要があります。この売買契約書は不動産会社と相談して作成することになりますので、以下の点に注意してください。

まず、手付金についてです。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。

しかし、売買価格の10％程度に設定するのが一般的です。

続いて、ローンについてです。

売買契約を締結した後、買主様がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻す、これをローン特約といいます。

個人間取引においてもローン特約を付けることは多くなっています。

そして危険負担について取り決めます。

売買契約から引渡しまでの間に火災などで（売主様・買主様双方に責任がない形で）損害が発生した場合、民法の規定では買主様は代金を支払うことになっていますが、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。

売主様がお住み替えの場合、引渡時期については、住み替える住宅の入居時期に合わせることが大切です。

仮に引渡しを買主様に待ってもらう場合は、【引渡猶予の特約】が必要です。≪詳細はこちら≫

引渡しとは、物件の鍵を買主様に渡すなどして、買主様が物件を占有できる状態にすることをいいますが、所有権の移転登記とならぶ売主様の基本的義務で、買主様の代金支払いと同時に履行される関係にあります。

引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、契約のときに未完成だった場合は、事前に売主様・買主様双方立会いの上、物件をチェックすることが重要です。

引渡し時に、固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。

マンションの場合は、管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。

また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主様に渡します。

通常、登記は（登記識別情報）司法書士に委任して行いますから、売主様から買主様への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書等）を司法書士に渡します。

さらに、ローンが残っており、買主様から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。

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不動産売却は専門性が高い業務ですので、売却を専門にしている株式会社ローカル不動産にお任せください。

売却専門の不動産会社の方が、ノウハウや専門知識がございますので、、よりスムーズに売却業務を行えます。

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