不動産売却【後見制度】

後見制度『成年後見』『任意後見』

不動産の相談・管理・取引で、被後見人・後見人にサポートを行うのが株式会社ローカル不動産です。

超高齢社会において、判断能力が不十分な方の、住生活の向上および不動産取引の円滑化を図るため、対象者に配慮しながら業務を行うための知識があり、対象者の相談対応や支援を行いつつ、不動産関連取引を適切かつ適正に遂行します。

弊社『不動産後見アドバイザー』にお任せください。

このようなお悩み、お手伝いさせてください。

Case①	親が認知症になり、医療費や介護費老人ホームに入居する費用を捻出するために、親名義の不動産を売却してその費用にしたい
Case②	親が老人ホームに入居したため、今まで住んでいた家の維持管理が大変で売却したい
Case③	認知症の親に代わって何とか不動産を売却してあげたい
Case④	収入が激減してしまったため、住宅ローンを滞納しているが、親が認知症だと売却がむずかしいと考えている
Case⑤	親が要介護になったので、自宅を売却してあげたいが、字が書けない
Case⑥	自分の判断能力が十分なうちに、自分の財産管理を誰に任せるか事前に決めておきたい

成年後見人の手続き　申し立てから選任までの流れ

●後見人を誰にするのか協議・選定します。

誰を後見人にするのか、親族で協議いたします。

後見人になれる人は、配偶者・子・4親等以内の親族です。

またその候補者を裁判所が「不適格」と判断した場合は親族に代わり、弁護士や司法書士を任命する場合もございます。

●成年後見人の申立て手続きを司法書士に依頼します。

ご自身で申立ては可能ですが、煩わしい手続きや書類作成等がございますので、一般的には専門の司法書士の先生に手続きを依頼します。

まず司法書士がご本人やご家族、後見人候補者と面談を行い、申立ての理由や申請に必要な、書類作成のために聞き取り調査・打ち合わせ等を行います。
弊社が提携している司法書士と、当社の経験豊富な『不動産後見アドバイザー』でご対応させていただきます。

●申立書の申立書の作成及び家庭裁判所への申立てを行います。

依頼を受けた司法書士が面談を行った内容をもとに「後見開始申立書」「親族関係図」「本人の財産目録」「医師の診断書」等の書類を作成し、家庭裁判所に申立てを行います。

その後、約２週間後に成年後見人候補者・司法書士・本人（被後見人）が家庭裁判所に呼ばれ、調査官によって面談を行い、事情や状況を聞き取り調査し、成年後見人制度の概要についての説明を受けます。

●後見人の選任を受けます。

成年後見制度の開始及び、居住用不動産処分許可の申立て

家庭裁判所が成年後見制度の利用について適格であると判断すれば、後見人の選任を受けることになります。

また不動産を売却する場合、裁判所に「居住用不動産処分許可の申立て」を行います。

（居住用不動産「本人が住んでいた家」「または居住の用に供する予定がある建物及び敷地」で無い場合は申立ては不要です）裁判所は本人（被後見人）の現在の財産状況や売却金額の妥当性などを総合的に判断し、売却して現金化する必要があると判断した場合に限り許可します。

任意後見と法定後見の違いにつて

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任意後見制度と対比されるのが、民法で定められている「法定後見制度」です。

法定後見制度には「成年後見」「保佐」「補助」の3種類があります。

いずれも任意後見と同様に、判断能力が低下した本人の財産管理や身上監護をサポートする制度です。

任意後見の場合は、本人の判断能力が残っている段階であらかじめ任意後見契約を締結します。

これに対して法定後見の場合、本人の判断能力が低下した段階で初めて、家庭裁判所への申立てを行います。

したがって、認知症などの事前対策としては、法定後見ではなく任意後見を活用しましょう。

また、任意後見人の権限内容は、任意後見契約によって柔軟に定めることができます。

これに対して法定後見の場合、後見人等の権限内容は民法および家庭裁判所の審判によって決まります。

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任意後見制度のメリット

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法定後見との比較における任意後見制度のメリットは、主に以下の2点です。

●任意後見人を本人が選べる

●任意後見人の権限内容を個別に決められる

●任意後見人を本人が選べる

法定後見の場合、申立人の推薦を踏まえて、家庭裁判所が後見人等を選任します。

実際には、申立ての時点で本人の判断能力が低下しているため、本人の意思で後見人等を推薦することは困難です。

また、推薦した人が必ず後見人等に選任されるわけではありません。

これに対して任意後見であれば、本人に完全な判断能力がある状態で、信頼できる任意後見人を自由に選ぶことができます。

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成年後見人による不動産売買の実務について

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弊社にご売却依頼をしていただいた場合、売却に向けての販売活動と、後見人選任の手続きを同時進行でお手伝いします。

相談から後見人選任までの期間は通常2ヵ月程度の期間が必要となります。

そして購入希望者が見つかれば、特約で裁判所の後見人選任や不動産処分の許可審判が下りることを条件とした「停止条件付き」の売買契約を締結し（許可が下りなかった場合は白紙解約ができます）、後見人選任後「居住用不動産処分許可の申立て」に必要な書類の一つである売買契約書を裁判所に提出いたします。（許可申立てから審判が下りるまで通常1～2ヶ月程度かかります）
また、不動産処分の許可が下りましたら、不動産引渡し日程を調整し、残代金を受け取り、引渡しを行い、無事に終了となります。

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