不動産売却【オーナーチェンジ】
「投資商品」としての戦略
入居者への通知は売却後でOK。 オーナー様のプライバシーを守り、収益価値を最大化する出口戦略です。
オーナーチェンジ物件（賃貸中物件）の売却は、居住用物件とは全く異なる「投資商品」としての戦略が必要です。
売主様にとっては「入居者に知られずに進めたい」「家賃滞納やトラブルを引き継いでほしくない」という切実な悩みがあります。
これらを【仲介・買取】両方の視点で整理いたします。
このようなお悩み、お手伝いさせてください。
| Case① | 入居者と連絡が取れない、または滞納がある |
|---|---|
| Case② | 建物の老朽化で修繕費がかさみそう |
| Case③ | 入居者に売却を知られて、退去されるのが怖い |
| Case④ | （赤字）やローンの残債で首が回らない |
| Case⑤ | 遠方に住んでいて、管理状況が把握できていない |
賃貸中の物件（オーナチェンジ）を売却する流れ
STEP 1：【収益分析】「投資物件」としての磨き上げ
まずは、買主（投資家）が最も重視する数字を整理します。
・レントロール（賃貸借条件一覧）の作成：家賃、共益費、預り敷金、入居期間などを正確にまとめます。
・利回りの算出：表面利回りだけでなく、実質利回りを算出し、投資家が納得する根拠を作ります。
STEP 2：【隠密販売】入居者に知られない販路活用
・仲介戦略：一般のポータルサイトには掲載せず、弊社の抱える「投資家ネットワーク」へクローズドに打診します。
内見（室内確認）ができないため、過去のリフォーム写真や図面を駆使します。
※なお、売主様のご要望にあわせて、ポータルサイトへの掲載も可能です。
・買取保証：「いつまでも売れずに家賃が下がる」リスクを防ぐため、あらかじめ弊社が引き受ける価格を確定させます。
STEP 3：【リスク精査】賃貸借契約の引き継ぎ準備
・契約内容の確認：退去時のルールや敷金の返還義務、更新料の取り決めなど、後のトラブルの種を事前に摘み取ります。
・滞納状況の確認：もし滞納がある場合でも、その債権を含めてどう扱うか方針を決めます。
STEP 4：【契約・条件調整】オーナー責任の免責
・現況有姿での取引：入居者がいるため、室内の設備の故障などを売主様が保証しない「免責」条件を基本とします。
STEP 5：【決済・オーナー交代】
・精算業務：日割り家賃や預り敷金の清算を行い、代金を受領。
・通知の送付：決済完了後、弊社（または新しい買主）から入居者様へ「オーナー交代のお知らせ」を送ります。
ここまでは入居者様へ知らせる必要はありません。
「不動産投資の成功は、出口を無事に抜けること」です。
投資ですから、当初の予定通りにいかないこともあります。
大切なのは、そこで立ち止まって資産を食いつぶされることではなく、「一度リセットして、生活と心の平穏を取り戻すこと」です。
私たちは、数字の計算だけでなく、オーナー様の今後の生活を守るためのベストなタイミングをご提案します。
入居者によって様々な対応【個別対応の徹底】
弊社が間に入り、情報管理を徹底します。
親しい方には丁寧な事前説明を、そうでない方には法的に必要なタイミング（決済後）まで伏せておくなど、オーナー様の人間関係に合わせたオーダーメイドの進め方が可能です。
ご相談・査定・ご売却依頼 無料です。
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不動産売却は専門性が高い業務ですので、売却を専門にしている 株式会社 ローカル不動産にお任せください。
売却専門の不動産会社の方が、ノウハウや専門知識、独自の技術がございますので、よりスムーズに売却業務を行えます。
足立区・足立区近郊のマンション・戸建・土地の査定、住宅ローン滞納は任意売却、相続した不動産・土地・空き家対策の相談、空き家の即現金化などは、有資格者のいる弊社までご相談ください。
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